Huurwoning opleveren

Als een huurovereenkomst ten einde komt, dan zal de huurder de huurwoning weer ter beschikking moeten stellen aan de verhuurder. Oftewel, de huurder moet de huurwoning opleveren. De wijze waarop de huurder de huurwoning oplevert leidt nog wel eens tot discussie. Daarom is de vraag: hoe moet een huurder de huurwoning opleveren? Waar moet u op letten bij het opleveren van een huurwoning?

 

Huurwoning opleveren volgens de wet

Hoe een huurder de huurwoning moet opleveren staat in de wet. De wet bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder aan het begin van de huurovereenkomst een beschrijving van de staat van de huurwoning is opgemaakt, de huurder verplicht is om de woning in dezelfde staat op te leveren zoals is beschreven. Een uitzondering geldt voor veranderingen en toevoegingen aan de huurwoning die met toestemming van de verhuurder zijn gedaan. Die hoeft de huurder niet ongedaan te maken. Tevens geldt dat als zaken door ouderdom kapot zijn gegaan of beschadigd, de huurder dit niet hoeft te herstellen.

Als geen beschrijving van de staat van de huurwoning is opgemaakt, dan geldt het wettelijke uitgangspunt dat de huurder de huurwoning heeft ontvangen in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst was. De verhuurder mag dan nog wel proberen te bewijzen dat de huurder de huurwoning in een andere (betere) staat heeft ontvangen, maar dat is zeker als de huurovereenkomst langere tijd heeft gelopen, knap lastig.

Er is dus een groot verschil tussen de situatie waarin wel een beschrijving is opgesteld en de situatie waarin dat niet is gebeurd.

 

Huurwoning opleveren als een beschrijving is opgesteld

Als er een beschrijving is opgesteld, dan geldt dus dat de huurder de huurwoning moet opleveren zoals in de beschrijving bij aanvang staat. Het hangt er vanaf hoe specifiek de beschrijving is opgesteld. Een zeer gedetailleerde beschrijving, al dan niet met foto’s, biedt natuurlijk de meeste duidelijkheid. Meestal is een beschrijving echter niet zo duidelijk. Dan staat er bijvoorbeeld alleen dat de ‘woonkamer in goede staat’ is. Maar betekent dit dan dat de huurder bijvoorbeeld spijkergaten in de muur weer moet dichten aan het eind van de huurovereenkomst? Of de tuin netjes op orde moet hebben? Of moet de huurder bij de oplevering de muren schilderen of het behang afstomen? Het antwoord op deze vragen is simpelweg niet te geven. Het hangt namelijk af van de vraag hoe de huurder de woning heeft ontvangen en hoe de beschrijving van de staat van het gehuurde is opgesteld. Als in die beschrijving is opgenomen dat de huurder de woning heeft ontvangen met gladgestreken muren zonder gaten, dan zal de huurder ervoor moeten zorgen dat door hem gemaakte gaatjes gerepareerd worden. Is opgenomen dat de huurwoning is opgeleverd zonder behang op de muren, dan zal de huurder bij de oplevering de muren vrij moeten maken van behang. Is er echter alleen maar opgenomen dat de woonkamer in prima staat was, dan zal er een discussie volgen over wat dan die prima staat was. Die discussie zal overigens als het goed is plaatsvinden tijdens de voorinspectie.

 

Huurwoning opleveren: voorinspectie

Uiteindelijk zal een huurder van een huurwoning de schade van de verhuurder moeten betalen als de woning niet goed wordt opgeleverd. Dit hoeft echter niet zomaar. Om ook daadwerkelijk schade te moeten vergoeden, zal eerst een voorinspectie gehouden moeten worden. Dit is niet uitdrukkelijk in de wet geregeld, maar er is voor de verhuurder een belangrijke reden om wel een voorinspectie te doen. Bij een voorinspectie wordt de staat van de woning bekeken en vergeleken met het proces verbaal dat is opgesteld bij aanvang van de huurovereenkomst.

Niet alleen weet de huurder door een voorinspectie waar hij aan toe is, ook in verband met de vergoeding van eventuele schade adviseert digitaalprocederen.nl om een voorinspectie te doen. In de rechtspraak is namelijk bepaald dat als een huurder de huurwoning niet correct oplevert, hij verplicht is om de kosten die de verhuurder moet maken om de huurwoning weer op orde te krijgen aan de verhuurder moet vergoeden. Echter, als er geen voorinspectie is geweest, dan heeft de verhuurder slechts recht op vergoeding van de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de huurwoning correct op te leveren. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat als er geverfd moet worden, de verhuurder alleen recht heeft op vergoeding van de materialen en niet op vergoeding van het arbeidsloon van de schilder. Immers, de huurder had ervoor kunnen kiezen om zelf te schilderen en dus had de huurder geen kosten hoeven maken voor een schilder. Zowel vanwege de duidelijkheid als vanwege het schade-aspect is het dus verstandig om een vooroplevering te doen.

Van de vooroplevering zal een verslag worden gemaakt, waaruit blijkt wat de verhuurder van de huurder verwacht ten aanzien van het opleveren van de huurwoning. Om hierover geen misverstanden te laten bestaan, is het verstandig om dit verslag door zowel de huurder als de verhuurder te laten ondertekenen.

 

Eindinspectie huurwoning

Enige tijd na de voorinspectie vindt logischerwijs de eindinspectie plaats. Vanuit de huurder bezien is het verstandig om de eindinspectie enkele dagen voor het einde van de huurovereenkomst te laten plaatsvinden. Op die manier heeft de huurder namelijk nog tijd om zaken die nog niet goed zijn opgeleverd alsnog te herstellen. Dat kan de huurder namelijk niet meer op het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd. Als er dan niet goed is opgeleverd, loopt de huurder ook nog het risico dat hij schade aan de verhuurder moet vergoeden omdat de huurwoning niet opnieuw verhuurd kan worden.
Bij de eindinspectie worden dezelfde punten langs gelopen als tijdens de voorinspectie. Een vergelijking kan dus eenvoudig gemaakt worden. Als tijdens de eindinspectie verholpen is wat tijdens de voorinspectie is overeengekomen, dan dient dit op het rapport van eindinspectie vermeld te worden. Ook het rapport van eindinspectie wordt weer door huurder en verhuurder ondertekend.

Als u op zoek bent naar modellen voor de eindinspectie, voorinspectie of de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst, dan kunt u die vinden op de website van de Raad voor Onroerende Zaken.

 

Geschillen over huurwoning opleveren: stappenplan

Het komt vrij veel voor dat er geschillen zijn over de wijze van oplevering van de huurwoning. Het is echter goed om in het achterhoofd te houden dat er regels zijn die gevolgd moeten worden. Deze zijn hierboven beschreven en resulteren in het volgende stappenplan:

1) Is er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving gemaakt?
a. Zo nee, dan is uitgangspunt dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst;
b. Zo ja, dan moet de huurder de huurwoning opleveren in de staat zoals beschreven is in de beschrijving.
2) Zodra bekend is wanneer de huurovereenkomst eindigt, zal een datum moeten worden gepland voor de voorinspectie. Die datum dient ruim voor het einde van de huurovereenkomst te liggen. Op het rapport van voorinspectie dient vermeld te worden wat de huurder nog moet doen om de huurwoning goed op te leveren. Dit tenzij er geen beschrijving bij aanvang is gemaakt. Beide partijen ondertekenen het rapport van voorinspectie.
3) Enkele dagen voor het einde van de huurovereenkomst houden huurder en verhuurder een eindinspectie van de huurwoning. Bekeken wordt of de eventuele punten uit de voorinspectie door de huurder zijn uitgevoerd. Als partijen het daarover eens zijn, ondertekenen zij het rapport van eindinspectie.

 

Zelf procederen

Zoals u in de diverse artikelen op digitaalprocederen.nl kunt lezen, is ons concept om burgers en bedrijven in staat te stellen om zelf te procederen. Helemaal zelf, of met een beetje hulp van digitaalprocederen.nl*. Bij geschillen over het opleveren van de huurwoning geldt dat zowel de huurder als de verhuurder heel prima zelf kan procederen bij de kantonrechter. In bovenstaand artikel hebt u kunnen lezen welke stappen er gezet moeten worden en op welke schade de verhuurder eventueel recht heeft als er niet goed is opgeleverd. En komt u er niet helemaal uit, dan bieden wij u gewoon de helpende hand. U procedeert dan nog steeds zelf, maar met een beetje hulp van digitaalprocederen.nl! Als u vragen heeft over de oplevering van een huurwoning of in uw concrete situatie wilt weten of er sprake is van correcte oplevering, neemt u dan gewoon contact met ons op. U kunt natuurlijk ook eens rustig alle informatie op deze website bekijken, om u alvast voor te bereiden op het zelf procederen.

* vanaf invoering digitaal procederen medio 2018

Een gedachte over “Huurwoning opleveren

  • Hallo,

    Ik ben augustus uit mijn oude appartement vertrokken.
    we hebben een tussentijdse inspectie gedaan en de laatste dag een eind inspectie. we miste een huissleutel
    en dit staat genoteerd verder was alles in orde.
    Na een maand krijg ik bericht over mijn borg teruggaven en stond er dat er een keukendeur was beschadigt en dit kost 270 euro.
    De scharnieren van de deur zijn helemaal uitgescheurd omdat er iemand hard tegen aan was gelopen werd erbij vermeld.
    Ik heb de keuken zelf helemaal schoon gemaakt en weet heel zeker dat dit niet het geval was aangezien het een redelijk grote beschadiging is. De beschadiging is opgemerkt door de huidige bewoners.
    Mijn vraag is of zij dit zo kunnen doen?
    Na de eind inspectie waar alles goed gekeurd is nog met beschadigingen komen die niet door ons gemaakt zijn. En aangegeven zijn door de huidige bewoners. Ze kunnen niet achterhalen dat wij hier voor hebben gezorgd of dat de huidige bewoners dit zelf gedaan hebben.

    Mvg Rens Bolwerk

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.