Onderverhuur AirBnb: stand van zaken 2016

Al eerder schreven wij over het onderverhuren van een woning via AirBnB. Dit fenomeen blijft de gemoederen bezig houden. Er wordt dan ook nog steeds relatief veel over geprocedeerd. In dit artikel geeft digitaalprocederen.nl de stand van zaken medio 2016 weer.

 

Ontbinding huurovereenkomst?

Inmiddels kunnen wij veilig stellen dat als een huurder een woning huurt en deze vervolgens geheel onderverhuurt, de kans uiterst groot is dat de verhuurder met succes ontbinding en dus beëindiging van de huurovereenkomst kan vorderen bij de rechter. De reden hiervoor is ten eerste gelegen in de wet. In de wet staat dat het volledig onderverhuren van een woning niet toegestaan is. Doet de huurder dit toch, dan pleegt hij een zogeheten toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) in de nakoming van de huurovereenkomst. En iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden bestraft met ontbinding (beëindiging). Vereist is wel dat die tekortkoming ernstig genoeg is, maar onderverhuur heeft algemeen te gelden als ernstige tekortkoming.

Naast het feit dat onderverhuren bij wet verboden is, geldt dat onderverhuur meestal ook verboden wordt in de huurovereenkomst. En als een huurder in strijd handelt met de huurovereenkomst pleegt hij ook een toerekenbare tekortkoming. Net als bij het in strijd handelen met de wet. Het gevolg is dan ook hetzelfde: beëindiging van de huurovereenkomst.

 

Gedeeltelijke onderverhuur

Maar wat nu als de huurder zelf wel in de woning blijft wonen en deze gedeeltelijk onderverhuurt via AirBnB? Is dat dan ook een toerekenbare tekortkoming? Het antwoord op deze vraag is: dat hangt er van af. Het gedeeltelijk onderverhuren is in de wet namelijk niet verboden. Sterker nog, in de wet staat juist dat het een huurder is toegestaan om een woning deels onder te verhuren, zolang de huurder zelf maar in de woning blijft wonen. Verhuurt de huurder de woning dus deels onder via AirBnB, maar blijft hij wel zelf in de woning wonen, dan pleegt hij geen toerekenbare tekortkoming omdat hij de wet overtreedt. De verhuurder kan in zo’n geval dan ook niet met succes ontbinding bij de rechter vorderen.

Zoals wij hierboven al schreven, is onderverhuur echter vaak ook in de huurovereenkomst verboden gesteld. Verreweg de meeste huurovereenkomsten doen er ten opzichte van de wet zelfs nog een schepje bovenop: niet alleen het geheel onderverhuren is verboden, maar ook het gedeeltelijk onderverhuren is verboden. Dus zelfs als de huurder in de woning blijft wonen, mag hij volgens de meeste huurovereenkomsten niet onderverhuren. Doet de huurder dat toch, dan loopt hij grote kans dat de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden, waarna de huurder de woning moet verlaten. Dit tenzij de rechter het verhuren via AirBnB niet ernstig genoeg vindt om de huurovereenkomst te ontbinden. Onze schatting is dat dit in ongeveer de helft van de gerechtelijke uitspraken het geval is. Daarbij kijkt de rechter onder meer naar de volgende factoren:

– Veroorzaken de toeristen geluidsoverlast?
– Is er overlast bij de buren?
– Is er een duidelijk commercieel motief aanwezig?
– Is de huurder direct na waarschuwing door de verhuurder gestopt?
– Wat zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder?
– Valt de huurder verder nog iets te verwijten?
– Is niet de gehele woning was verhuurd, maar een gedeelte?
– Woonde de huurder er zelf ook nog?
– Wat was de omvang van de onderverhuur was van beperkte omvang en/of duur;
Op basis van deze factoren zal de rechter besluiten of de huurovereenkomst moet eindigen. Zoals wij al stelden is dat het geval in ongeveer de helft van de uitspraken.

Winstafdracht

In een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam ( Rb. Amsterdam 30-05-2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3568) vond de rechter (ondanks een contractueel verbod) het onderverhuren via AirBnB niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder mocht dus in de woning blijven wonen. Maar: de rechter veroordeelde de huurder wel om alle winst die hij met het verhuren via AirBnB had gemaakt te betalen aan de verhuurder. Daarbij heeft de rechter, op basis van recensies op het profiel van de huurder bij AirBnB, een schatting gemaakt van die winst.  De schatting was dat de huurder maar liefst een winst had gemaakt van € 10.580,-!!!. Dat bedrag moest de huurder dus betalen aan de verhuurder. De reden daarvoor was dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat als de huurder winst maakte met een verboden handeling, hij die winst moest afstaan aan de verhuurder.

Een dergelijke verplichting is ook in de wet opgenomen. Als er sprake is van een toerekenbare tekortkoming, is de huurder verplicht de schade van de verhuurder te vergoeden. De wet bepaalt daarbij dat de schade van de verhuurder gelijk gesteld kan worden aan de winst van de huurder. De verhuurder moet dan alleen wel bewijzen dat hij schade heeft geleden en dat is in dit soort gevallen niet zo eenvoudig. Omdat deze verhuurder echter in de huurovereenkomst had opgenomen dat de huurder zijn winst af moest staan, hoefde hij niet te bewijzen dat hij schade had geleden.

 

Zelf procederen

Als uw verhuurder tegen u als huurder een procedure begint wegens onderverhuur via AirBnB, kunt u middels dit artikel goed uw kansen inschatten. Als u als huurder denkt goede kans te maken dat de huurovereenkomst kan blijven bestaan, dan kunt u uiteraard zelf bij de rechter verweer voeren. Op digitaalprocederen.nl leest u alles over hoe u zelf moet procederen. U procedeert dus zelf, maar met een beetje hulp van digitaalprocederen.nl!
Hetzelfde geldt natuurlijk voor verhuurders. Verhuurt uw huurder onder via AirBnB en bent u van mening dat dit niet zou mogen, dan kunt u eenvoudig zelf een procedure beginnen bij de kantonrechter. U leest er alles over op digitaalprocederen.nl. En mocht u er niet helemaal uitkomen, maakt u dan gerust gebruik van onze (op dit moment nog) gratis service!

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.