Opschorten van de huur

Over het opschorten van de huur zijn veel juridische procedures gevoerd. Sommige liepen goed af voor de huurder, sommige minder goed. Dat er zoveel procedures over het opschorten of inhouden van de huur zijn geweest is ook wel logisch, omdat de regels voor het opschorten van de huur niet eenvoudig zijn. En dan hangt het er ook nog van af wat er precies in de huurovereenkomst staat. Door middel van de volgende vier aandachtspunten over het opschorten van de huur proberen wij u zo duidelijk mogelijk uit te leggen hoe het zit.

 

1. Opschorten betekent alleen uitstel van betaling, geen afstel!

Wat een huurder vaak vergeet, is dat opschorten niet hetzelfde betekent als niet meer hoeven te betalen. Opschorten van de huur, als dat al is toegestaan, moet dan ook met een reden gebeuren. Zo kan een huurder bijvoorbeeld de huur inhouden bij achterstallig onderhoud. Of de huur opschorten wegens gebreken. Belangrijk om te vermelden is echter dat zodra de reden voor het opschorten van de huur is verdwenen, bijvoorbeeld doordat de verhuurder de gebreken heeft hersteld, alsnog ook het ingehouden deel van de huur betaald moet worden! Stel dat de huurprijs € 400,- per maand is. Vanwege gebreken heeft de huurder drie maanden lang € 100,- ingehouden. Als na drie maanden de gebreken zijn verholpen, moet de huurder alsnog de achterstallige € 300,- betalen. Dus als een huurder al huur achterhoudt, is het wel zaak om dat niet uit te geven aan andere zaken.

 

2. Voor een korting op de huurprijs wegens derving van huurgenot moet een vordering ingediend worden!

Als een huurder vanwege gebreken de huurbetaling opschort, moet hij zoals hierboven uitgelegd na het verhelpen van de gebreken alsnog de volledige huur betalen. Dit kan onredelijk zijn, omdat de huurder gedurende een bepaalde tijd hinder heeft ondervonden van de gebreken. Het is immers niet prettig als je bijvoorbeeld niet kunt slapen vanwege een lekkage. Uit de wet volgt ook dat een huurder in dit soort gevallen recht heeft op huurprijsvermindering. Maar de wet bepaalt ook dat de huurder die huurprijsvermindering moet vorderen bij de rechter of Huurcommissie. En dat moet de huurder ook nog eens doen binnen zes maanden nadat de gebreken zijn begonnen. De huurder kan dus maximaal voor een periode tot een half jaar terug een vordering indienen wegens huurprijsvermindering. Het is daarbij verstandig om duidelijk aan te tonen wat het gebrek was, bijvoorbeeld door middel van foto’s. Zodat de huurder in ieder geval kan onderbouwen wat zijn gederfde huurgenot was.

Huurwoning opleveren

3. Let op de bepalingen in het huurcontract!

In vele huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder de betaling van de huur niet mag opschorten of verrekenen. Dit soort afspraken mogen simpelweg gemaakt worden. Als de huurder ondanks zo’n bepaling in de huurovereenkomst (of de daarbij behorende algemene bepalingen) toch de huur opschort, handelt hij in strijd met de huurovereenkomst. Hierdoor draait het verhaal dus om! Van een verhuurder die iets niet goed doet naar een huurder die (ook) iets niet goed doet. Het is echter wel zo dat als in de algemene bepalingen staat dat een huurder niet mag opschorten of verrekenen, de huurder kan stellen dat die bepaling onredelijk is. De huurder kan de rechter dus verzoeken om die onredelijke bepaling buiten toepassing te laten. De rechter zal dit veelal doen, maar het is wel goed om te realiseren dat hier een risico bestaat.

 

4. Schort niet te veel op!

In vrijwel alle gevallen waarin het voor huurders mis is gegaan (en met misgaan bedoelen wij dat de huurder de woning moest verlaten wegens een huurachterstand), is de reden daarvan dat er een te hoog bedrag is opgeschort. Het bedrag dat de huurder mag inhouden moet overeengekomen met het gebrek. Als er bijvoorbeeld sprake is van lekkage in de schuur, dan is het al snel onredelijk om meer dan 10% van de huur op te schorten. Is daarentegen sprake van lekkage in de woon- of slaapkamer, dan kan wellicht wel 25% ingehouden worden. Het hangt dus sterk af van het soort gebrek hoeveel huur de huurder mag inhouden. De stelregel van digitaalprocederen.nl is echter: beter (iets) te weinig dan te veel!

 

 

 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.