Verborgen gebreken

Verborgen gebreken in uw nieuwe huis

Stel, u heeft een woning gekocht. Na lang wachten kunt u er eindelijk intrekken. Wat er aan de woning moest gebeuren heeft u gedaan en de woning is helemaal naar uw zin. Totdat bij de eerste regenbui blijkt dat het dak zo lek is als een zeef. Of de kelder die ineens helemaal vol staat met water. Verborgen gebreken dus! Wat te doen? Heeft u pech gehad of moet wellicht de verkoper van de woning zorg dragen voor reparatie.

 

Non conformiteit

Verborgen gebreken is geen term die in de wet voorkomt. Wij noemen dit wel zo, maar voor een goed begrip is het handig om te weten hoe verborgen gebreken wettelijk geregeld zijn. Verborgen gebreken vallen namelijk onder het wettelijke begrip ‘non-conformiteit’. Over non-conformiteit bestaat een speciaal wetsartikel, namelijk artikel 17 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel luidt als volgt:
1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

 

Dit is een algemeen wetsartikel. Het geldt niet alleen bij de koop van een eigen huis, maar ook bij de koop van allerlei andere zaken. Dus ook gewoon bij de koop van een stofzuiger of auto. Over non-conformiteit bij consumentenkoop vindt u op digitaalprocederen.nl ook de nodige informatie.

 

Terug naar het artikel. Als wij dat namelijk invullen voor verborgen gebreken bij de koop van een woning, dan ziet het er als volgt uit:
1. De staat van de woning moet zijn zoals in de koopovereenkomst staat.
Verderop gaan wij nog nader in op de inhoud van de koopovereenkomst, maar in bijna alle gevallen staat daar in dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Meestal staat er niet in de koopovereenkomst dat er bepaalde gebreken zijn. Als dat wel zo is, dan is geen sprake van verborgen gebreken of non-conformiteit. Als immers in de koopovereenkomst staat dat het dak lek is, dan is de staat van de woning zoals in de koopovereenkomst staat. Ofwel, de afgeleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst. Ervan uitgaande dat er geen gebreken in de koopovereenkomst zijn opgenomen, vullen wij het artikel verder in:

 

2. De staat van de woning is niet zoals in de koopovereenkomst staat, als er iets met de woning aan de hand is wat de koper niet hoefde te verwachten. Hierbij is ook van belang of de verkoper nog iets heeft gezegd over de mogelijkheid van het bestaan van de gebreken. De koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik en de koper hoefde niet te twijfelen over het bestaan van verborgen gebreken.

 

De vraag is dus of u niet hoefde te verwachten dat het dak lek was. En of u niet moest twijfelen of het dak slecht was. Die twijfel mag bijvoorbeeld van de koper verwacht worden als hij tijdens de bezichtiging allemaal bruine (water)vlekken ziet op het plafond. Dat duidt er immers op dat er lekkage is (geweest). Op zijn minst moet de koper dan aan de verkoper vragen of het dak lek is. Als de verkoper dan antwoordt dat dit absoluut niet het geval is, maar dat hij per ongeluk zijn koffie tegen het plafond heeft gegooid, dan geldt dat de lekkage een verborgen gebrek is.

 

NVM koopovereenkomst

Verreweg de meeste verkopers maken, via hun makelaar, gebruik van een koopovereenkomst volgens het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de NVM. Van belang is dat een verkoper bevoegd is om van het wetsartikel over non-conformiteit af te wijken. In de NVM koopovereenkomst gebeurt dat ook. Als wij op deze plek zouden uitleggen wat precies juridisch het gevolg is van die afwijking, dan zou het een wat ingewikkeld verhaal kunnen worden. Mocht u in de precieze juridische achtergrond geïnteresseerd zijn, neem dan gerust contact met ons op, dan sturen wij die graag aan u toe. Voor nu is van belang dat in de NVM koopovereenkomst weliswaar wordt afgeweken van de wet, maar tegelijkertijd bevat de NVM koopovereenkomst een garantie.

 

Normaal gebruik

Die garantie houdt in dat, net als in de wet, de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Daarom gaan wij nu iets verder in op wat dan normaal gebruik is en wanneer een woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Hierover wordt enorm veel geprocedeerd in Nederland. Er zijn dus ook heel veel uitspraken van rechters bekend over de meest uiteenlopende verborgen gebreken. In 2005 heeft de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, uitgesproken wat onder normaal gebruik moet worden verstaan. Mocht u geïnteresseerd zijn in die uitspraak, dan vindt u die op de website van de rechtspraak.

 

Onder geschikt voor normaal gebruik wordt door de Hoge Raad begrepen hetgeen daar in het normale spraakgebruik onder valt. U ziet, zo juridisch ingewikkeld hoeft het niet te zijn! Probleem is echter dat wij hiermee natuurlijk nog geen stap verder zijn. Want wat de een onder normaal spraakgebruik begrijpt als geschikt voor normaal gebruik, kan voor een ander weer heel anders zijn. De verkoper zou bijvoorbeeld kunnen vinden dat de woning waarin eens in de zoveel tijd sprake is van een natte kelder wel degelijk geschikt is voor normaal gebruik, terwijl de koper dat helemaal niet vindt. Gelukkig heeft een andere rechter (het gerechtshof in Den Bosch) in 2012 de maatstaf iets verder ingekleurd. Volgens dat gerechtshof moet onder normaal gebruik van een woning niet alleen moet worden begrepen dat in de woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast kan geschieden. Nog steeds kan de verkoper in ons voorbeeld zeggen dat het eens in de zoveel tijd moeten leegpompen van de kelder geen onaanvaardbare overlast is, maar u ziet dat het verhaal nu wel een beetje begint te kantelen.

 

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Hierboven kwam al enkele keren de vraag voorbij of de koper had moeten twijfelen aan het bestaan van eventuele verborgen gebreken. Eigenlijk gaat het dan om de vraag of de koper een onderzoeksplicht had. Want ook al is eenmaal vastgesteld dat er sprake is van een verborgen gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, dan nog kan het zijn dat de verkoper de schade niet hoeft te vergoeden. Dat is het geval als de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Hoe ver die onderzoeksplicht gaat verschilt van geval tot geval. Wij haalden al het voorbeeld van de watervlekken op het plafond aan. In zo’n geval geldt simpelweg een onderzoeksplicht. Een onderzoeksplicht geldt bijvoorbeeld ook als het behang belletjes vertoont. Dat kan duiden op een slechte fundering en schimmel- en vochtproblematiek. Ziet een koper zo’n belletje in het behang en onderzoekt hij verder niets, dan kan het dat later verweten worden. De verkoper hoeft de schade dan niet te vergoeden.

 

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper verplicht is om bij hem bekende gebreken aan de woning te melden. Als de verkoper dat nalaat, kan hij later niet aan de kopers tegenwerpen dat die onvoldoende onderzoek hebben gedaan. De mededelingsplicht gaat namelijk voor op de onderzoeksplicht!

 

Bewijs

In onze toelichting op bewijs, kunt u lezen dat gelijk hebben niet hetzelfde is als gelijk krijgen. Als de koper de verkoper aanspreekt wegens verborgen gebreken, dan moet de koper ten eerste bewijzen dat er sprake is van verborgen gebreken. Vervolgens moet vast staan dat die verborgen gebreken een normaal gebruik van de woning verhinderen. Soms is de koper er dan nog niet. Als de discussie gaat over de onderzoeksplicht of de mededelingsplicht, kan het zo zijn dat de verkoper moet bewijzen dat de verkoper wist van de verborgen gebreken. Dat kan behoorlijk lastig zijn. Het ‘prettigst’ zou zijn als u een getuige heeft die kan bevestigen dat de verkoper wist van de verborgen gebreken. Is die er niet, dan zou u een deskundige kunnen raadplegen. Een deskundige kan vaak objectief vaststellen of iemand van verborgen gebreken op de hoogte moet zijn geweest. Bijvoorbeeld door aanpassingen die aan de woning zijn doorgevoerd.

 

Digitaalprocederen.nl adviseert iedereen altijd om het leveren van bewijs altijd in het achterhoofd te houden. Bij alles wat u doet. Bevestig dus zoveel mogelijk schriftelijk en vraag u altijd af hoe u bepaalde zaken eventueel achteraf kunt bewijzen.

 

Voorbeelden veel voorkomende verborgen gebreken

Met het hierboven geschetste kader zijn de rechters in Nederland aan de gang gegaan. Dit heeft geresulteerd in heel veel uitspraken. Voor de overzichtelijkheid hebben wij al die uitspraken in een apart artikel gezet.

 

Zelf procederen

U denkt wellicht dat als het aankomt op vorderingen wegens verborgen gebreken dat u niet zelf kunt procederen. Dit klopt echter niet altijd. Zolang uw schade minder is dan € 25.000,- kunt u gewoon zelf procederen bij de kantonrechter. En zelf procederen hoeft helemaal niet moeilijk te zijn, helemaal niet met een beetje hulp van digitaalprocederen.nl! Het moeilijkste werk doen wij namelijk voor u*. Als u eisende partij bent dan stellen wij voor u voor een vast laag bedrag een dagvaarding op. Met die dagvaarding kunt u vervolgens heel eenvoudig zelf procederen. Uiteraard ontvangt u ook onze uitgebreide handleiding procederen, toegespitst op uw zaak. Als u verweerder bent stellen wij voor u het verweerschrift op. Eveneens voor een vast laag bedrag en vergezeld van een duidelijke handleiding. Op deze manier kunt u gewoon zelf procederen, met een beetje hulp! Denkt u er overigens wel aan dat u als koper eerst een ingebrekestelling moet sturen. In zo’n ingebrekestelling sommeert u (eist u van) de verkoper om de gebreken te herstellen of uw schade te vergoeden.

 

Als vragen heeft, neemt u dan gerust contact met ons op.

 

* na invoering van digitaal procederen

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.