In een eerder artikel gingen wij al in op wat algemene aspecten van de huurovereenkomst. Dit artikel gaat specifiek over de huurovereenkomst woonruimte.
Op internet circuleren vele voorbeeld huurovereenkomsten. Veel (particuliere) verhuurders gebruiken dan ook zo’n van het internet geplukt exemplaar. Dat hoeft niet verkeerd te zijn, maar het is wel goed om een aantal achtergrondzaken te weten. Dat kan van pas komen bij het gebruiken van een model huurovereenkomst woonruimte.
ROZ model huurovereenkomst woonruimte
Een veel gebruikt en ook goed model is de model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken, de ROZ. Het bewuste model vindt u hier. De meest voorkomende zaken in het model zijn voorgedrukt en wijzen zich vanzelf. Het is echter belangrijk om een paar zaken voor ogen te houden.
Duur huurovereenkomst
Veel huurovereenkomsten voor woonruimte worden aangegaan voor bepaalde tijd. Bijvoorbeeld voor één of twee jaar. Het is (nog steeds) een grote misvatting dat de huurovereenkomst na verloop van die bepaalde tijd eindigt. Dat is namelijk niet het geval. De wet bepaalt namelijk dat als de huurder de huurovereenkomst niet opzegt, deze voor onbepaalde tijd doorloopt. Als de verhuurder dat niet wil, dan moet hij allereerst de huurovereenkomst woonruimte opzeggen.
Opzeggen huurovereenkomst woonruimte door verhuurder
Met opzeggen alleen is de verhuurder er nog niet. De wet bepaalt namelijk zelfs dat ook een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst woonruimte blijft gelden, totdat de rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst moet eindigen. De verhuurder moet dus niet alleen de huurovereenkomst opzeggen, hij moet (als de huurder niet instemt) ook een vordering bij de rechter indienen om de huurovereenkomst daadwerkelijk te laten eindigen. Het is daarbij absoluut geen zekerheid dat de rechter de huurovereenkomst ook daadwerkelijk zal beëindigen.
Opzeggen van de huurovereenkomst kan de verhuurder dan ook niet zomaar. Er zijn maar een paar redenen waarom hij dat mag doen. Die redenen zijn in de wet opgenomen. De meest voorkomende zijn de volgende:
– de huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen;
– de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
– de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst.
Deze redenen lijken niet alleen erg beperkt, dat zijn ze ook! De verhuurder kan dus bijvoorbeeld niet de huurovereenkomst beëindigen omdat er sprake is van ‘lastige’ huurders. Veel verhuurders realiseren zich dit niet bij het aangaan van de huurovereenkomst. Natuurlijk zijn er enkele manieren om (te proberen!) om onder deze regels uit te komen, maar die komen een andere keer aan bod in een nieuw artikel. Kunt u niet wachten, neem dan vrijblijvend contact met ons op.
Opzeggen huurovereeenkomst woonruimte door huurder
De in de huurovereenkomst woonruimte opgenomen bepaalde tijd geldt wel ten aanzien van de huurder. De huurder mag de huurovereenkomst namelijk niet opzeggen voordat de bepaalde tijd is verstreken. Als de huurovereenkomst woonruimte dus aangegaan is voor twee jaar, dan is de huurder in principe verplicht om de woning twee jaar te huren. Dit wordt nog wel eens over het hoofd gezien. Als de huurder de woning verlaat voor het einde van de bepaalde tijd, dan is hij verplicht de schade van de verhuurder (waaronder het doorbetalen van de huurprijs) te vergoeden.
Na het einde van de bepaalde tijd kan de huurder een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd opzeggen. Het enige waar de huurder op moet letten is dat de geldende opzegtermijnen in acht worden genomen. Meestal is dat een maand.
De huurprijs
De huurbescherming in Nederland ziet niet alleen op het (niet eenvoudig kunnen) beëindigen van de huurovereenkomst woonruimte, maar ook op bescherming ten aanzien van de huurprijs. De verhuurder mag namelijk niet zomaar een huurprijs bepalen. De huurprijs mag namelijk niet meer bedragen dan de maximaal redelijke huurprijs. Die maximaal redelijke huurprijs wordt berekend aan de hand van een puntentelling. In ons artikel ‘Particulier huren of via woningcorporatie’ leggen wij hier meer over uit. In het kort komt het er op neer dat een huurder de aanvangshuurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Als de huurprijs te hoog is, wordt deze naar beneden bijgesteld. Het is goed om hier op te letten, om niet achteraf voor verrassingen te komen te staan.
Verder is het verstandig om heel goed duidelijk te maken waar de huurprijs precies uit bestaat. Een zogeheten ‘all-in’ huur, die dus niet gesplitst is, kan de verhuurder namelijk duur komen te staan. Op verzoek van de huurder kan die all-in huur namelijk worden gesplitst. Vaak komt daar onder aan de streep een lagere huurprijs uit. Wordt er dus bijvoorbeeld gemeubileerd verhuurd, dan dient de kale huurprijs gesplitst te worden van de huurprijs voor het meubilair. Ook de servicekosten dienen apart vermeld te worden.
Gebreken
Ook van het onderwerp gebreken zou je kunnen stellen dat dit valt onder de huurbescherming. Er mag namelijk niet afgeweken worden van het wettelijke stelsel. Dat wettelijke stelsel houdt in dat gebreken in een woning altijd door een verhuurder moeten worden hersteld. Zelfs als partijen in de huurovereenkomst woonruimte zijn overeengekomen dat de verhuurder dat niet hoeft te doen! Er kan dus niet simpelweg in de huurovereenkomst woonruimte worden opgenomen dat de verhuurder het vochtprobleem of de defecte Cv-ketel niet hoeft te verhelpen. De huurder kan de verhuurder simpelweg verzoeken om de gebreken te verhelpen en de huurder kan dit desnoods via de rechter of de huurcommissie afdwingen. In de tijd dat de verhuurder de gebreken niet verhelpt, kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Dit als de gebreken zo ernstig zijn dat het huurgenotot wordt aangetast. Maar wat zijn nu precies gebreken aan de huurwoning? Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap aan de woning die de huurder van een soortgelijke woning niet hoeft te verwachten. Concreter is de Huurcommissie. Die heeft een gebrekenboek opgesteld, met daarin de meest voorkomende ernstige gebreken. In feite is de verhuurder verplicht de woning gewoon normaal te onderhouden. Dit houdt overigens niet in dat de huurder niets hoeft te doen. Ook de huurder moet een deel van het onderhoud aan de huurwoning uitvoeren. Het gaat dan met name om klein gering dagelijks onderhoud.
Boetes
Ten slotte nog een opmerking over de diverse boetebepalingen die in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden/bepalingen zijn opgenomen. Bijvoorbeeld een boete als de huurder te laat betaalt. In 2014 zijn er diverse uitspraken gewezen over boetebepalingen. In de kern komen die uitspraken erop neer dat als er een onredelijke boete is opgenomen, die boetebepaling nietig is. De huurder is dan dus in het geheel geen boete verschuldigd. Het is dus goed om te onderzoeken of er een onredelijke boete is opgenomen in de model huurovereenkomst. Als dat zo is, dan doet de verhuurder er verstandig aan om die boetebepaling aan te passen naar bedragen die wel redelijk zijn. Want een eenmaal overeengekomen boete kan bijvoorbeeld in een juridische procedure niet gematigd worden. Onredelijk is onredelijk. Wat wel redelijk is, is lastig te zeggen. Niet redelijk is bijvoorbeeld een boete van € 300,- per keer dat er te laat betaald is. Redelijk zou wellicht wel kunnen zijn een boete van € 1,- per dag dat te laat betaald is.
Overige
Het lijkt wellicht, door alle modellen en voorbeelden, eenvoudig om zelf een goede huurovereenkomst woonruimte op te stellen. In de praktijk valt dit echter tegen. Ook al denken huurder of verhuurder een goede huurovereenkomst te hebben opgesteld, vaak blijkt op het moment van conflicten dat dit toch niet zo is. Het is daarom beter om de huurovereenkomst even (digitaal!) juridisch te laten toetsen. Natuurlijk, dat vergt een (kleine) investering, maar kan een hoop gesodemieter besparen. Vanaf het moment van invoering van digitaal procederen, waarschijnlijk ergens in 2018, zal digitaalprocederen.nl volledig operationeel zijn en kunnen wij u hiermee van dienst zijn. Tot die tijd kunt u ook gewoon vrijblijvend contact met ons opnemen om te zien wat wij op dit moment al voor u kunnen betekenen.
En om zelf alvast te zien hoe een juridische procedure eruit ziet, of om meer informatie over huurovereenkomsten of andere juridische onderwerpen te krijgen, klikt u hier voor een optimale navigatie door digitaalprocederen.nl!