Met een huurbeding wordt de bepaling bedoeld die hypotheekverstrekkers (meestal banken) opnemen in de hypotheekakte, welke bepaling regelt dat een woning of bedrijfsruimte bij executie (bijvoorbeeld via een veiling) vrij van huur kan worden geleverd.
Bescherming huurder
Hoe zit dat dan met de bescherming van de huurder? Die heeft toch huurbescherming? En koop breekt toch geen huur? Helaas voor de huurder: als de bank het huurbeding inroept (via de rechter) is het gevolg dat de huurovereenkomst wordt vernietigd en de huurder moet vertrekken. Hiermee is het een van de weinige uitzonderingen (naast bijvoorbeeld die uit de Leegstandwet) op de sterke huurbescherming zoals wij die in Nederland hebben.
Achtergrond huurbeding
Een woning (bedrijfsruimte in mindere mate) is aanzienlijk minder waard bij verkoop in verhuurde staat. Een gedwongen verkoop in verhuurde staat levert dus een aanzienlijk nader op voor de bank, omdat deze met een schuld blijft zitten (die vaak niet verhaald kan worden). Het huurbeding heeft dus de bedoeling om te voorkomen dat de bank Bij gedwongen verkoop nadeel lijdt.
In het huurbeding staat dat het pand niet zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank verhuurd mag worden. Doet de hypotheekhouder dat toch, dan kan de huurovereenkomst door inroeping van het huurbeding worden vernietigd. Daarmee wordt de huurovereenkomst ongeldig na inroepen huurbeding
Inroepen huurbeding door koper
Bij een executieveiling zal in de veilingvoorwaarden meestal bepaald zijn dat de koper bevoegd is het huurbeding (eigenlijk namens de bank) in te roepen. Degene die op de veiling het pand gekocht heeft, kan als koper de huurder dan ook sommeren het pand te ontruimen, omdat de huurovereenkomst door het inroepen van het huurbeding is vernietigd.
Wat kan de huurder doen?
De huurder die niet wil ontruimen na inroepen huurbeding, kan in kort geding schorsing of stopzetting van de ontruiming vragen. De huurder zou in die procedure kunnen aanvoeren dat de koper geen enkel belang heeft bij het inroepen van het huurbeding. Dit door aannemelijk te maken dat de koper geen concrete plannen heeft met het pand rn zijn belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst (dus) zwaarder wegen. De rechter kan dan besluiten dat de huurovereenkomst niet als vernietigd heeft te gelden, door te overwegen dat vernietiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Zelf procederen
Omdat de procedure in kort geding gaat over huurrecht, komt de huurder die bezwaar maakt tegen inroeping van het huurbeding terecht bij de kantonrechter. Dit houdt dus in dat u als huurder zelf kunt procederen! U kunt dus zelf een dagvaarding opstellen en de procedure beginnen. Dit wordt natuurlijk veel eenvoudiger zodra digitaal procederen zal zijn ingevoerd, maar als u niet kan wachten op de invoering daarvan, neem dan contact met ons op om te zien wat wij voor u kunnen betekenen.