Er bestaan enkele verschillen tussen particulier huren of huren van een woningcorporatie. Niet alleen verschilt de verhuurder, maar ook de mogelijkheid om een woning te huren en soms de rechten die de huurder heeft. Wat de verschillen zijn en waar u op moet letten als u particulier gaat huren, leggen wij hieronder uit. Voor een algemene toelichting over het huurrecht leest u dit artikel en voor specifieke uitleg over de huurovereeenkomst woonruimte leest u dit artikel op digitaalprocederen.nl.
Woningcorporatie
Als u op zoek bent naar een huurwoning, kunt u een aantal dingen doen. Ten eerste kunt u zich inschrijven bij de woningcorporatie. U komt dan op een wachtlijst en/of u kunt zich proberen in te loten voor een woning die u bevalt. Het gaat dan meestal om een zogeheten ‘sociale huurwoning’. Een sociale huurwoning is een huurwoning met een gemaximeerde huurprijs. Deze mag in 2016 niet hoger zijn dan € 710,68 per maand. Dit is ook direct de grens voor het kunnen ontvangen van huurtoeslag. Een sociale woning wordt ook wel een niet-geliberaliseerde woning genoemd. Voor sociale huurwoningen gelden meer wettelijke bepalingen die de huurder beschermen.
Niet iedereen komt echter in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zo kan de woningcorporatie bepaalde (inkomens)eisen stellen, maar ook vanuit de overheid is bepaald dat uw inkomen niet te hoog mag zijn. Een woningcorporatie is namelijk verplicht om minimaal 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739,-. 10% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan aan inkomen tussen € 35.739,- en € 38.950,- en de laatste 10% mag aan hogere inkomen worden toegewezen. Daarnaast is op 1 januari 2016 het ‘passend wonen’ ingevoerd, wat inhoudt dat het inkomen en gezinssituatie moeten passen bij de te huren woning.
Al met al is huren bij een woningcorporatie dus lang niet voor iedereen weggelegd. Vele huishoudens met een inkomen van boven de € 38.950,- zullen niet het ‘geluk’ hebben om tot de 10% woningen te horen die aan die categorie worden toegewezen. Daarbij komt nog dat de keuze natuurlijk klein is.
Particulier huren
Particulier huren is het huren van een woning die niet van een woningcorporatie is, maar van een particulier, belegger of anderszins. Particulier huren wordt ook we aangeduid met. ‘vrije sector’ huren. Particulier huren of huren in de vrije sector kan zowel een geliberaliseerde als een niet-geliberaliseerde (sociale) woning betreffen. Het verschil is namelijk enkel dat de kale huurprijs van een geliberaliseerde woning hoger is of mag zijn dan € 710,68 per maand, terwijl dat voor niet-geliberaliseerde woningen de maximale huurprijs is. In veel gevallen valt particulier huren overigens wel samen met geliberaliseerd huren, omdat de huurprijs vaak hoger is dan € 710,68 per maand. Het kan echter ook zijn dat u particulier huurt met een huurprijs beneden dat bedrag. Dan hebt u ook, afhankelijk van uw inkomen, recht op huurtoeslag.
Waar op letten bij particulier huren?
Wij kennen allemaal de verhalen over huisjesmelkers die bouwvallen verhuren tegen veel te hoge prijzen. Wat kunt u daar nou tegen doen? Natuurlijk zou u er voor kunnen kiezen om de huurovereenkomst niet aan te gaan. Maar als u een stevig robbertje juridisch vechten niet uit de weg gaat, en de woning nu eenmaal op uw droomlocatie staat, dan kunt u de uitdaging aangaan door de woning wel te huren. Wat u namelijk bijvoorbeeld allemaal kunt ondernemen, lichten wij hieronder toe.
Toetsen aanvangshuur
In Nederland geldt een puntenstelsel op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald. Voor alle aspecten van de woning worden punten gegeven, zoals voor de woz waarde, de energieprestatie, de oppervlakte enzovoort. Ieder punt vertegenwoordigt een bepaald bedrag. Alle punten bij elkaar opgeteld resulteren in de maximaal redelijke huurprijs. Deze maximaal redelijke huurprijs kunt u laten toetsen door de Huurcommissie. Maar let op! Dit kan maar tot een half jaar na het aangaan van de huurovereenkomst.
Het maakt niet uit of u een geliberaliseerde (hoger dan € 710,68 per maand) of niet-geliberaliseerde (lager dan € 710,68 per maand) huurovereenkomst hebt gesloten. U kunt de huurprijs altijd laten toetsen. Op de website van de Huurcommissie kunt u heel eenvoudig een puntentelling maken. Het gevolg van een dergelijke procedure kan zijn dat een woning die als geliberaliseerde woning is verhuurd, door de puntentelling ineens toch een niet-geliberaliseerde woning wordt. Dit maakt nogal een verschil, aangezien huurders van niet-geliberaliseerde woningen nog meer worden beschermd dan huurders van geliberaliseerde woningen. Los daarvan scheelt het natuurlijk enorm als de huurprijs van pak ‘m beet € 990,- naar € 690,- wordt bijgesteld. Het loont dus altijd de moeite om zelf de puntentelling te doen. Als vastgesteld is dat de maximaal redelijke huurprijs lager is dan het bedrag dat is overeengekomen, dan wordt de huurprijs dus simpelweg verlaagd.
Gebreken huurwoning
Naast het laten toetsen van de aanvangshuur, kan een huurder te allen tijde aanspraak maken op herstel van alle gebreken. En als die gebreken zo ernstig zijn dat het huurgenot wordt aangetast, dan ontstaat er zelfs recht op huurprijsvermindering totdat de gebreken zijn hersteld. Maar wat zijn nu precies gebreken aan de huurwoning? Volgens de wet is een gebrek een staat of eigenschap aan de woning die de huurder van een soortgelijke woning niet hoeft te verwachten. Dit kan natuurlijk van alles zijn. Wat er in ieder geval niet onder valt zijn kleine herstellingen. Concreter is de Huurcommissie. Die heeft een gebrekenboek opgesteld, met daarin de meest voorkomende ernstige gebreken. Gedacht kan worden aan schimmel, lekkage en dergelijke.
Als u constateert dat er sprake is van gebreken, dan bepaalt de wet dat u moet verlangen dat de verhuurder overgaat tot het verhelpen daarvan. Van deze regels mag niet ten nadele van de huurder afgeweken worden. Dus ook al staat er in de huurovereenkomst dat de verhuurder (bepaalde) gebreken niet hoeft te verhelpen, dan nog is de verhuurder dat simpelweg op basis van de dwingende wet verplicht.
Na het toetsen van de aanvangshuur en het laten verhelpen van gebreken aan de huurwoning, kan de vlag er vaak al heel wat beter voor staan. Dit overigens wellicht in tegenstelling tot de relatie met de verhuurder….
Zelf procederen
Zoals wij al beschreven, kunt u met bovenstaande zaken terecht bij de Huurcommissie. Aldaar bestaan laagdrempelige procedures die u zelf zou moeten kunnen volgen. Dit neemt echter niet weg dat u ook gewoon naar de kantonrechter kunt gaan. Daar komt u ook terecht als een van de partijen het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie. Aan dit alles zitten echter nog wel wat haken en ogen. Zo gelden er bijvoorbeeld korte termijnen waar u zich aan moet houden. U kunt dit dus allemaal (prima) zelf doen, maar voor optimale zekerheid vraagt u digitaalprocederen.nl gewoon om een beetje hulp. Zoals u elders op digitaal procederen kunt lezen, gaan wij volledig operationeel zodra digitaal procederen zal zijn ingevoerd. Naar verwachting zal dat ergens in 2018 zijn. Kunt u daar niet op wachten, neemt u dan vrijblijvend contact met ons op om te zien wat wij nu al voor u kunnen doen! En in de tussentijd kunt u alvast alle informatie die beschikbaar is op digitaalprocederen.nl tot u nemen. Klik hier om naar de homepage te gaan voor een optimale navigatie!