Gratis, een woord waarvan altijd gezegd wordt dat Nederlanders er gek op zijn. Wat is er nu mooier dan iets dat waardevol is, gratis krijgen? Met een stuk grond is dat mogelijk. U heeft er waarschijnlijk wel eens van gehoord: eigenaar worden door verjaring. Maar hoe gaat dat in zijn werk? In dit artikel gaan wij in op hoe men eigenaar wordt van een stuk grond door verjaring.
Bevrijdende verjaring
Zoals u van ons gewend bent, proberen wij de inhoud van onze artikelen niet nodeloos gecompliceerd te maken. Als het gaat over verjaring is dat nog een hele opgave. Want het kan juridisch best complex zijn. Om te beginnen met de twee verschillende soorten van verjaring. Ten eerste is er de verkrijgende verjaring en ten tweede de bevrijdende verjaring. Bij verjaring van grond gaat het altijd om bevrijdende verjaring. Waarom bevrijdende verjaring? Eigenlijk heel logisch: Omdat u bevrijd wordt van de mogelijkheid dat de ‘echte’ eigenaar van de grond u kan dwingen tot het beëindigen van het gebruik dat u er van maakt.
Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand kan hebben. Eigendom geeft een eigenaar namelijk het recht om een zaak (zoals een stuk grond) te gebruiken met uitsluiting van iemand anders. Een eigenaar hoeft dus niet toe te staan dat een ander zijn stuk grond gebruikt zonder zijn toestemming. Gebruikt een ander het stuk grond toch zonder toestemming van de eigenaar, dan kan die eigenaar desnoods bij de rechter vorderen dat de ander het gebruik staakt. De eigenaar moet daar echter niet te lang mee wachten. Na een periode van twintig jaar is namelijk het recht van de eigenaar om te vorderen dat de ander het stuk grond gebruikt verjaard. Degene die de grond dus twintig jaar gebruikt, is na twintig jaar bevrijd van de mogelijkheid dat de eigenaar een vordering kan instellen. Vandaar bevrijdende verjaring.
Bezit
Niet zomaar ieder gebruik van een stuk grond van een ander kan leiden tot verkrijging door verjaring. Het gebruik moet namelijk zodanig zijn, dat diegene die het gebruik zich gedraagt als eigenaar. Er moet dus sprake zijn van ‘bezit’. Bezit is het houden van een zaak voor jezelf. Als iemand dus door verjaring eigenaar wil worden, dan is de eerste eis dat hij de stuk grond voor zichzelf houdt en niet voor een ander. Van houden voor een ander is bijvoorbeeld sprake als de grond wordt gehuurd of als de grond wordt gebruikt met toestemming van de eigenaar. Dan houdt iemand namelijk niet voor zichzelf, maar voor de eigenaar van wie hij het huurt.
Eigendomspretentie
Vervolgens, nadat is vastgesteld dat iemand bezitter is, is belangrijk dat hij pretendeert eigenaar te zijn. Dat diegene pretendeert eigenaar te zijn, moet voor iedereen duidelijk zijn. Dus ook voor de eigenaar zelf. Van eigendomspretentie is bijvoorbeeld geen sprake als iemand een stuk grond van een ander gebruikt voor zijn wekelijkse picknick. Wat wel in de richting van eigendomspretentie gaat, is bijvoorbeeld het verlengen van een tuin. Stel dat achter iemand tuin een strook grond van een ander ligt. Op een zekere dag besluit iemand om zijn schutting weg te halen en een aantal meter verderop weer op te bouwen op een manier waardoor de strook grond deel gaat uitmaken van de tuin. Vervolgens wordt het deel waarvan diegene geen eigenaar is betrokken bij de tuin, waardoor die tuin één geheel vormt. Op deze manier is het voor iedereen duidelijk dat diegene zich eigenaar waant van de strook grond. En dus kan diegene door bevrijdende verjaring eigenaar worden.
Verjaringstermijn
Vanaf het moment dat de strook grond bij de tuin is getrokken, kan de eigenlijke eigenaar vorderen dat het gebruik wordt gestaakt. Het is immers eigendom van die oorspronkelijke eigenaar. Die eigenaar heeft daar twintig jaar de tijd voor. Indien de eigenaar ergens gedurende die twintig jaar vordert dat het bezit over de strook grond wordt beëindigd, eindigt de mogelijkheid om door verjaring eigenaar te worden. Laat de eigenaar dat echter na, dan is sprake van bevrijdende verjaring en kan de oorspronkelijk eigenaar zelfs gedwongen worden om mee te werken aan een formele eigendomsoverdracht bij de notaris.
Bewijs
Degene die eigenaar wil worden door verjaring, moet bewijzen dat er al ten minste twintig jaar sprake is van bezit. Dat kan bijvoorbeeld door foto’s, maar ook door getuigenverklaringen. Des te beter te bewijzen is wanneer het gebruik/bezit is aangevangen, des te meer kans dat een vordering bij de rechter zal slagen.
Zelf procederen
Ondanks het feit dat verjaringskwesties ingewikkeld kunnen zijn, kan u prima zelf procederen. Want hoe het ook precies zit, hierboven is de kern weergegeven van deze kwesties. Het is echter wel goed om te realiseren dat u alleen zelf kunt procederen in zaken bij de kantonrechter. En de kantonrechter is niet bevoegd in zaken met een financieel belang dat hoger is dan € 25.000,-. Als u zelf wil procederen, dan moet het dus zonder discussie gaan over een stuk grond dat een waarde heeft van minder dan € 25.000,-.
Als de waarde hoger is, dan is er nog een tweede mogelijkheid om toch zelf te procederen bij de kantonrechter. Namelijk door op verzoek van beide partijen de kantonrechter te vragen om een uitspraak. Als beide partijen instemmen met behandeling bij de kantonrechter, dan kunt u ook zelf procederen bij de kantonrechter.
Als u zelf wil procederen, leest u dan bijvoorbeeld onze handleiding procederen. Daar leest u precies hoe een juridische procedure in zijn werk gaat.