Nederland kent een groot aantal huurwoningen. Van die huurwoningen is een groot gedeelte geliberaliseerd. Ofwel: sociale woningbouw (huurwoningen met een huurprijs van minder dan € 710,68). Zie ons artikel over particulier huren of via de woningcorporatie voor een uitleg over deze termen. Als er sprake is van een geschil met betrekking tot geliberaliseerde (sociale) huurwoningen, dan kunnen zowel huurder als verhuurder naar de kantonrechter. In plaats daarvan kunnen zij er echter ook voor kiezen om een procedure te beginnen bij de Huurcommissie. In dit artikel gaan wij in op de procedure bij de Huurcommissie.
Waarover beslist de Huurcommissie?
In totaal kunnen er acht soorten procedures gevoerd worden bij de Huurcommissie. Die acht procedures zijn uiteraard in de wet geregeld. Het gaat om de volgende procedures:
- toetsing aanvangshuurprijs;
- toetsing huurprijsverhoging
- toetsing huurprijsverlaging;
- huurprijsverhoging na woningverbetering;
- huurprijsvermindering in verband met gebreken;
- Splitsing all-in huurprijs;
- betalingsverplichting servicekosten;
- hoogte van het voorschot van de servicekosten.
Hierna zullen wij kort stil staan bij deze procedures.
Toetsing aanvangshuurprijs
De Huurcommissie kan op verlangen van de huurder de aanvangshuurprijs toetsen. De huurprijs van een huurwoning wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem. Ieder punt vertegenwoordigt een bepaald bedrag. De huurwoning kan punten scoren door diverse kenmerken van de woning. Zo zijn er punten te ‘verdienen’ door de grootte van de woning, de aanwezigheid van een tuin, berging of zolder. Ook zaken als de aanwezigheid van centrale verwarming, het aantal radiatoren en de aanwezigheid van overige voorzieningen telt mee. Waarvoor precies punten verregen worden, vindt u in het artikel over de puntentelling bij huurwoningen op digitaalprocederen.nl.
Als eenmaal het aantal punten is geteld, staat vast wat de huurprijs van de woning maximaal mag zijn. Als de huurprijs die de huurder betaalt hoger is dan dat bedrag, dan kan hij de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. De huurder kan dit doen tot zes maanden na ingang van de huurovereenkomst. In de procedure bij de Huurcommissie zal de Huurcommissie ook zelf de punten gaan tellen. Als de conclusie is dat de huurprijs inderdaad te hoog is, zal vanaf het moment waarop de huurovereenkomst is ingegaan de lagere huurprijs gelden.
Huurprijsverhoging
Meestal kan de huurprijs jaarlijks door de verhuurder worden verhoogd. De verhuurder moet een voorstel tot verhoging van de huurprijs schriftelijk doen. Als de huurder instemt met die verhoging is er niets aan de hand. Als de huurder echter niet instemt en de huurverhoging ook niet betaalt, dan moet de verhuurder actie ondernemen.
De verhuurder kan aan de Huurcommissie vragen of de door hem voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is. Dat kan de verhuurder doen als de huurder heeft laten weten niet in te stemmen met de huurverhoging of als hij het voorstel aangetekend heeft verstuurd. Heeft de verhuurder het voorstel niet schriftelijk verstuurd, dan zal hij dat alsnog moeten doen. Vervolgens zal de verhuurder binnen zes weken na de datum waarop de hogere huurprijs in had moeten gaan een oordeel van de Huurcommissie vragen of de voorgestelde huurprijs redelijk is. Dat is in ieder geval zo als de verhuurder de geldende percentages voor verhoging heeft gevolgd.
Huurprijsverlaging
Net als de verhuurder een voorstel tot verhoging van de huurprijs kan doen, kan de huurder een voorstel tot huurprijsverlaging doen. De huurder kan zo’n voorstel voor verlaging van de huurprijs aan de verhuurder sturen. Als de verhuurder daarop niet reageert of verklaart dat hij niet akkoord gaat met de huurprijsverlaging, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na de datum waarop de verlaging in had moeten gaan een oordeel vragen aan de Huurcommissie over de redelijkheid van de gewenste verlaging.
Huurprijsverhoging na woningverbetering
Als de huurwoning tijdens de looptijd van de huurovereenkomst door de verhuurder is verbeterd, kan de verhuurder recht hebben op een verhoging van de huurprijs. De verhuurder kan deze huurprijsverhoging vorderen bij de Huurcommissie. Het gaat om verbeteringen op het gebied van energiezuinigheid, het aanbrengen van voorzieningen voor gehandicapten of in algemene zin om verbeteringen waardoor het wooncomfort verhoogd wordt.
Huurprijsvermindering in verband met gebreken
Als er sprake is van gebreken, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken om de huurprijs te verlagen wegens die gebreken. Let op: er geldt een vervaltermijn voor de huurder van zes maanden. De huurder kan dus geen huurprijsvermindering vragen over een periode van langer dan zes maanden voorafgaand aan het verzoek.
Als de huurder een dergelijke vordering indient, zal de Huurcommissie eerst zelf een onderzoek doen naar de gebreken in de woning. Als er inderdaad gebreken zijn, zal de Huurcommissie vaststellen met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd. Daar zijn richtlijnen voor, die te vinden zijn in het gebrekenboek. De huurprijsvermindering geldt tot het moment dat de verhuurder de gebreken heeft opgelost. Als huurder en verhuurder daar geen overeenstemming over kunnen bereiken, kan de verhuurder aan de Huurcommissie een verklaring vragen dat de gebreken inderdaad zijn opgelost.
Splitsing all-in prijs
Als de huurder één prijs betaalt voor zowel de (energie)voorzieningen als voor de huurprijs, dan kan de huurder aan de verhuurder verzoeken die prijs uit te splitsen in een kale huurprijs en een prijs voor die voorzieningen (servicekosten). De huurder kan daartoe een voorstel doen aan de verhuurder. Als huurder en verhuurder hier niet uit komen, kan de huurder aan de Huurcommissie verzoeken de prijs te splitsen.
Verhuurders let op: De Huurcommissie zal op verzoek van de huurder bepalen dat de prijs zal worden gesplitst. De huurprijs zal 55% van de overeengekomen totaalprijs gaan bedragen en de prijs voor de servicekosten 25% van de overeengekomen totaalprijs. Als er dus een totaalprijs van € 1.000,- overeengekomen was, zal de Huurcommissie de huurprijs terugbrengen naar € 550,- en de prijs voor de servicekosten naar € 250,-. De nieuwe prijs is dan dus nog maar € 800,-, waardoor de verhuurder er € 200,- per maand op achteruit gaat. Het beste advies is dus om geen all-in huurprijs overeen te komen.
Betalingsverplichting servicekosten
Als de huurder het niet eens is met de hoogte van de servicekosten, dan kan de huurder een procedure bij de Huurcommissie beginnen om die servicekosten te laten toetsen. De hoogte van de servicekosten is aan maximale bedragen gekoppeld, om te voorkomen dat de verhuurder via de servicekosten alsnog verkapt een hogere huurprijs kan vragen dan op grond van de huurwoning (puntensysteem) mogelijk is.
Hoogte van het voorschot van de servicekosten
Een verhuurder stelt vaak de hoogte van het voorschot van de servicekosten vast. Als dat voorschot onredelijk hoog is, kan de huurder aan de Huurcommissie vragen dat voorschot te verlagen. Er geldt echter wel een drempel: het moet gaan om een geschil dat ten minste een waarde vertegenwoordigt van € 3,- per maand. Ook hier geldt weer dat getoetst wordt aan maximumbedragen die centraal zijn vastgesteld.
Niet eens met uitspraak van de Huurcommissie
Als een huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kan de partij die dat wil binnen acht weken na de datum van de uitspraak van de Huurcommissie in beroep gaan bij de kantonrechter. Overigens zijn huurder en verhuurder niet verplicht om eerst bij de Huurcommissie te procederen. Er kan ook voor gekozen worden om het geschil direct bij de kantonrechter aanhangig te maken.
Zelf procederen!
Zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter kunnen huurders en verhuurders zelf procederen. U kunt dus veel kosten besparen ten opzichte van het inhuren van een advocaat, deurwaarder of jurist. En als u er niet helemaal uit komt, dan vraagt u digitaalprocederen.nl om een beetje hulp*. U kunt dan zelf procederen met een beetje hulp. Kijk op de pagina met onze diensten voor een nadere toelichting.
* de dienstverlening van digitaalprocederen.nl zal pas starten op het moment dat digitaal procederen zal zijn ingevoerd. Dat is naar verwachting eind 2018.