Gratis, een woord waarvan altijd gezegd wordt dat Nederlanders er gek op zijn. Wat is er nu mooier dan iets dat waardevol is, gratis krijgen? Met een stuk grond is dat mogelijk. U heeft er waarschijnlijk wel eens van gehoord: eigenaar worden door verjaring. Maar hoe gaat dat in zijn werk? In dit artikel gaan wij in op hoe men eigenaar wordt van een stuk grond door verjaring.
Bevrijdende verjaring
Zoals u van ons gewend bent, proberen wij de inhoud van onze artikelen niet nodeloos gecompliceerd te maken. Als het gaat over verjaring is dat nog een hele opgave. Want het kan juridisch best complex zijn. Om te beginnen met de twee verschillende soorten van verjaring. Ten eerste is er de verkrijgende verjaring en ten tweede de bevrijdende verjaring. Bij verjaring van grond gaat het altijd om bevrijdende verjaring. Waarom bevrijdende verjaring? Eigenlijk heel logisch: Omdat u bevrijd wordt van de mogelijkheid dat de ‘echte’ eigenaar van de grond u kan dwingen tot het beëindigen van het gebruik dat u er van maakt.
Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand kan hebben. Eigendom geeft een eigenaar namelijk het recht om een zaak (zoals een stuk grond) te gebruiken met uitsluiting van iemand anders. Een eigenaar hoeft dus niet toe te staan dat een ander zijn stuk grond gebruikt zonder zijn toestemming. Gebruikt een ander het stuk grond toch zonder toestemming van de eigenaar, dan kan die eigenaar desnoods bij de rechter vorderen dat de ander het gebruik staakt. De eigenaar moet daar echter niet te lang mee wachten. Na een periode van twintig jaar is namelijk het recht van de eigenaar om te vorderen dat de ander het stuk grond gebruikt verjaard. Degene die de grond dus twintig jaar gebruikt, is na twintig jaar bevrijd van de mogelijkheid dat de eigenaar een vordering kan instellen. Vandaar bevrijdende verjaring.
Bezit
Niet zomaar ieder gebruik van een stuk grond van een ander kan leiden tot verkrijging door verjaring. Het gebruik moet namelijk zodanig zijn, dat diegene die het gebruik zich gedraagt als eigenaar. Er moet dus sprake zijn van ‘bezit’. Bezit is het houden van een zaak voor jezelf. Als iemand dus door verjaring eigenaar wil worden, dan is de eerste eis dat hij de stuk grond voor zichzelf houdt en niet voor een ander. Van houden voor een ander is bijvoorbeeld sprake als de grond wordt gehuurd of als de grond wordt gebruikt met toestemming van de eigenaar. Dan houdt iemand namelijk niet voor zichzelf, maar voor de eigenaar van wie hij het huurt.
Eigendomspretentie
Vervolgens, nadat is vastgesteld dat iemand bezitter is, is belangrijk dat hij pretendeert eigenaar te zijn. Dat diegene pretendeert eigenaar te zijn, moet voor iedereen duidelijk zijn. Dus ook voor de eigenaar zelf. Van eigendomspretentie is bijvoorbeeld geen sprake als iemand een stuk grond van een ander gebruikt voor zijn wekelijkse picknick. Wat wel in de richting van eigendomspretentie gaat, is bijvoorbeeld het verlengen van een tuin. Stel dat achter iemand tuin een strook grond van een ander ligt. Op een zekere dag besluit iemand om zijn schutting weg te halen en een aantal meter verderop weer op te bouwen op een manier waardoor de strook grond deel gaat uitmaken van de tuin. Vervolgens wordt het deel waarvan diegene geen eigenaar is betrokken bij de tuin, waardoor die tuin één geheel vormt. Op deze manier is het voor iedereen duidelijk dat diegene zich eigenaar waant van de strook grond. En dus kan diegene door bevrijdende verjaring eigenaar worden.
Verjaringstermijn
Vanaf het moment dat de strook grond bij de tuin is getrokken, kan de eigenlijke eigenaar vorderen dat het gebruik wordt gestaakt. Het is immers eigendom van die oorspronkelijke eigenaar. Die eigenaar heeft daar twintig jaar de tijd voor. Indien de eigenaar ergens gedurende die twintig jaar vordert dat het bezit over de strook grond wordt beëindigd, eindigt de mogelijkheid om door verjaring eigenaar te worden. Laat de eigenaar dat echter na, dan is sprake van bevrijdende verjaring en kan de oorspronkelijk eigenaar zelfs gedwongen worden om mee te werken aan een formele eigendomsoverdracht bij de notaris.
Bewijs
Degene die eigenaar wil worden door verjaring, moet bewijzen dat er al ten minste twintig jaar sprake is van bezit. Dat kan bijvoorbeeld door foto’s, maar ook door getuigenverklaringen. Des te beter te bewijzen is wanneer het gebruik/bezit is aangevangen, des te meer kans dat een vordering bij de rechter zal slagen.
Zelf procederen
Ondanks het feit dat verjaringskwesties ingewikkeld kunnen zijn, kan u prima zelf procederen. Want hoe het ook precies zit, hierboven is de kern weergegeven van deze kwesties. Het is echter wel goed om te realiseren dat u alleen zelf kunt procederen in zaken bij de kantonrechter. En de kantonrechter is niet bevoegd in zaken met een financieel belang dat hoger is dan € 25.000,-. Als u zelf wil procederen, dan moet het dus zonder discussie gaan over een stuk grond dat een waarde heeft van minder dan € 25.000,-.
Als de waarde hoger is, dan is er nog een tweede mogelijkheid om toch zelf te procederen bij de kantonrechter. Namelijk door op verzoek van beide partijen de kantonrechter te vragen om een uitspraak. Als beide partijen instemmen met behandeling bij de kantonrechter, dan kunt u ook zelf procederen bij de kantonrechter.
Als u zelf wil procederen, leest u dan bijvoorbeeld onze handleiding procederen. Daar leest u precies hoe een juridische procedure in zijn werk gaat.
l.s.
wij hebben een huis gekocht in 2012 en sinds vorig jaar zijn er nieuwe buren komen wonen.
Die kwamen er meteen mee dat de erfgrens +/- 20 cm. teveel naar hun woning ligt.
De erfgrens wordt aangegeven met de zijkant van hun garage en beider bestrating (dit is al meer
dan 20 jaar zo, heb ik bewijzen van). Wij wisten het overigens niet toen we dit huis gekocht hebben.
Kunnen zij aanspraak maken op dit stuk grond omdat wij er nog maar 4 jaar wonen?
Beste huiseigenaar,
In reactie op uw concrete vraag of het voor verharing iets uitmaakt dat u er nog maar vier jaar woont, kunnen wij melden dat dit niets uitmaakt. Een verjaringstermijn begint door de bezitter van het bewuste stuk grond. De naam van die bezitter maakt niet zoveel uit. Als onder de vorige bezitter van uw perceel de verjaringstermijn is begonnen, dan zet u die verjaringstermijn gewoon voort.
Of er verder sprake is van verjaring (eigendomspretentie), kunnen wij natuurlijk niet beoordelen zonder de situatie te zien, maar met name een begrenzing door middel van een garage is natuurlijk wel een sterk vermoeden dat dit zo is.
L.S.
Wij hebben zojuist een huis gekocht waarbij circa 80m2 grond van de gemeente zit. Deze grond is sinds 1970 (bij de bouw van het huis) al bij de tuin getrokken door middel van een laurierhaag. Wij zijn de vierde eigenaar van het huis. De eerste eigenaar woonde er 5 jaar, de tweede eigenaar woonde 40 jaar en de de derde bewoner 2 jaar. Alleen de derde bewoner heeft een gebruikersverklaring ondertekend. De tweede bewoner heeft mij er op gewezen dat zij nooit een schrijven van de gemeente hebben gehad. Ik zelf heb een mail gestuurd naar de gemeente of ik het contract van de derde bewoner kan voort zetten, maar daar heb ik nog geen antwoord op gehad. Is het mogelijk om alsnog de grond gratis te verkrijgen?
Dag Jan,
Het korte en juiste antwoord is helaas: nee. Dat komt door het zogeheten ‘verbod van interversie’. Je kan alleen eigenaar worden door verjaring als je bezitter bent. En in dit geval ben jij (slechts) houder. Twee verschillende juridische begrippen. Het verbod van interversie bepaalt dat je niet je eigen status kan veranderen van houder naar bezitter. Bezitter ben je als je de grond voor jezelf houdt en houder als je de grond voor een ander houdt. Van dit laatste is sprake, gelet op de gebruiksovereenkomst van de vorige bewoner.
Ook als theoretisch gezien de gebruiksovereenkomst van de grond is geëindigd, wordt je geen eigenaar door verjaring. Althans, nu nog niet. Want in dat geval is de verjaringstermijn beginnen te lopen op het moment dat je er kwam wonen.
Op zich een duidelijk antwoord voor mijn situatie. Maar toch een vraag: had de gemeente überhaupt wel een gebruikersovereenkomst met de derde eigenaar mogen sluiten, wetende dat zij 40 jaar lang als eigenaar niets met dit stukje grond hebben gedaan? Is de gebruikersovereenkomst wel geldig?
Goedendag,
Mijn opa en oma huurde een huis met perceel. Buiten het perceel is 1968 een garage met bouwvergunning gebouwd wat door mijn opa en oma zelf is bekostigd, het onderhoud is altijd voor rekening geweest van mijn opa en oma. Er is nooit een huurovereenkomst opgemaakt of iets. Mijn opa is overleden en de huur is opgezegd, de familie wilt de garage behouden. Kan de familie aanspraak maken op verjaring?
L.S.
Toen wij 25 jaar geleden onze woning met tuin kochten, bleek de tuin uit 4 kadastrale nummers te bestaan,
Van de vorige eigenaar en bouwer van de woning ‘70 jaren, hadden wij vernomen dat er 2 stukken van de tuin aan de gemeente toebehoren.
Het eerste jaar kregen wij dan ook een aanslag van de gemeente voor gebruik van grond.
Netjes voldaan, net zo als alle jaren daarna, 2 jaar geleden geleden lag er een schrijven van de provincie in de bus, dat wij clandestien een stuk grond van hun in gebruik hebben.
Wat blijkt nu, een kavel is van de gemeente en daar betalen wij voor en de andere is van de provincie.
Ik heb contact met de provincie gezocht en een beroep op verjaring gedaan, de jurist van de provincie stelt echter, dat wij wisten dat het niet van ons was en dus geen sprake van verjaring kan zijn.
Dit klopt volgens mij niet, hoe zit het precies, alvast hartelijk dank.
Onze gemeente claimt door verjaring eigenaar geworden te zijn van een stuk van onze grond. Dit is onze voortuin welke zij als stoep hebben ingericht. Ze hebben het dus niet voor het eigen gebruik in bezit genomen. Wij kunnen nog steeds op dit stuk grond. Kan er nu toch sprake zijn van verjaring?
Hi Teun,
Meest relevante vraag is of sprake is van inbezitneming van de grond door de gemeente. Simpel gesteld: is het voor iedereen duidelijk dat die grond van de gemeente is en oefent de gemeente daar feitelijke macht over uit? Op basis van wat jij schrijft denk ik dat goed te beargumenteren is dat dit niet het geval is. Immers, de stoep is niet afgesloten en is voor eenieder toegankelijk. Dus ook voor jullie als eigenaar. Dat de gemeente verharding heeft aangebracht is mooi voor jullie als eigenaar, zo zou je kunnen beredeneren. Afstand van je eigendomsrecht heb je daarmee niet gedaan. Uiteindelijk denk ik dus dat geen sprake is van inbezitneming en daardoor ook geen sprake van verjaring.
Goedemiddag,
Wij wonen inmiddels 20 jaar in ons huidige huis. We hebben een tuin wat grenst aan geen wal van de gemeente. Toen wij dit huis kochten stond er in de wal (half ingegraven) een volière en daar hebben we een luchtfoto van uit 1996 (uit het gemeentearchief). Deze volière hebben wij vervangen door een schutting met een tuinhuisje en later door een overkapping.
Nu is het zo dat de gemeente alles aan het herzien is en willen nu door ons een overeenkomst laten tekenen.
Omdat dit grond is dat meer dan 20 jaar in gebruik is als bebouwde tuin willen wij graag onderzoeken of er recht is op verjaring.
Na contact met de gemeente blijkt dat er met 2 bewoners voor ons een overeenkomst is afgesloten (in 1991) waar wij niet van op de hoogte zijn, dit is niet genoemd bij het kopen van het huis.
Hebben we nu wel of niet recht door verjaring?
Hi Gala,
Het plaatsen van een voliere op gemeentegrond en het vervolgens plaatsen van een schutting, lijken mij duidelijke daden van inbezitneming. En dus zou er in beginsel sprake kunnen zijn van verjaring.
Met de vorige bewoners had de gemeente een overeenkomst (tot gebruik van de grond neem ik aan). Dit heeft tot gevolg dat die vorige bewoners nooit aanspraak konden maken op verjaring. Zij hielden de grond namelijk niet voor zichzelf, maar voor de gemeente (dit blijkt uit die overeenkomst).
Een dergelijke overeenkomst is echter persoonlijk. Die gold dus tussen de vorige bewoners en de gemeente, maar is niet op enigerlij wijze overgegaan op jullie als kopers van de woning. Met andere woorden: jullie zijn niet gebonden aan die overeenkomst en dus hebben jullie dat stuk gemeentegrond niet gehouden voor de gemeente (op basis van een overeenkomst), maar voor jullie zelf.
En dus geldt simpelweg de basisregel dat hier sprake is van verjaring, indien jullie die grond gedurende een ononderbroken termijn van tenminste twintig jaar in bezit hebben gehad. Indien daar sprake van is, hebben jullie recht op verjaring en zou je aan de gemeente kunnen verzoeken om daaraan mee te werken zodat jullie ook in de openbare registers als eigenaar worden aangemerkt.
Ls,
Wij hebben onlangs een nieuwbouw-woning gekocht, achter in onze tuin heeft de aannemer/projectontwikkelaar paaltjes geplaatst – bij de schutting van de achterburen – waarop wordt aangegeven dat de erfgrens nog ongeveer een halve meter verder naar achteren loopt.
De huizen achter ons zijn in bezit (al 30 jaar) van een woningbouw vereniging, wij hebben bij de woningbouw kenbaar gemaakt dat schuttingen op onze grond lijkt te staan echter geven zij aan dat ons perceel vroeger in eigendom van de gemeente was, welke nooit aanspraak heeft gedaan op de grond. Zij beroepen zich op het verjaringsrecht.
Wij hebben de woning én de daarbij behorende grond gekocht, hoe is het dan mogelijk dat ons perceel nu eigenlijk kleiner is dan wat er op de verkoopakte vermeld staat?
Zijn er stappen die ik (en andere bewoners in de straat) kunnen nemen zodat deze grond alsnog aan ons wordt toegewezen of dat we worden gecompenseerd, wij hebben immers wel voor grond betaald waar we – als bovenstaande klopt – nooit eigenaar van zullen worden?